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Recherche de logement en Allemagne : de la location à l’achat d’un bien immobilier

10 décembre 2012

Félicitations, vous venez de décrocher un emploi en Allemagne, et une fois le contrat de travail signé, vous devez rapidement trouver un logement pour la première fois. La réalité du marché immobilier en Allemagne est marquée par une grande diversite régionale. On dit souvent qu'il est plus difficile de trouver un appartement à Munich qu'un emploi... Voici tous nos conseils pour vous appuyer dans cette recherche.

Chercher un appartement ou une colocation en Allemagne

Pour être sûrs de ne pas transformer votre aventure en Allemagne en cauchemar, veillez à bien préparer votre recherche de logement. Avant de commencer, posez-vous d'abord certaines questions : Voulez-vous un appartement au centre ville ? Quelle doit être la taille de votre chambre ? Voulez-vous un logement meublé ? Quel est votre budget ? Avez-vous besoin d'internet ? D'une machine à laver ? Que font vos futurs colocataires ? L'appartement est-il loin d'une station de métro ? Cela parait être beaucoup de préparation, mais si vous choisissez votre lieu de vie, autant qu'il vous corresponde.
Plus de conseils ici : Bien choisir sa colocation et son colocataire en Allemagne

Ça y est, vous pouvez commencer la chasse au logement. Pour cela, vous pouvez utiliser des sites tels que www.wg-gesucht.de, www.mitwohnzentrale.de ou www.immobilienscout24.de. Une liste plus longue est disponible ici : Trouver un appartement en Allemagne

Si vous souhaitez prendre votre propre appartement et que vous comptez passer par une agence, mieux vaut être prévoyant : en Allemagne, les frais d'agence (=Provision) sont d'environ 2-3 fois le prix du loyer (sans les charges). À ces frais s'ajoute la caution.

Comprendre une annonce immobiliere et de location en Allemagne

Vous êtes en pleine recherche, mais vous ne comprenez rien aux annonces ? Pas de panique, nous avons listé les plus courantes d'entre elles pour vous aider à mieux déchiffrer les annonces d'appartements : EBK (Einbauküche = cuisine équipée), NK (Nebenkosten = charges), KT (Kaution = caution), ZH (Zentralheizung = chauffage central), KM (Kaltmiete = loyer sans charges), WM (Warmmiete = loyer charges comprises), etc. Plus d'exemples ici : Comment décoder les annonces et offres de logement ?

Quels sont les niveaux de loyer en Allemagne

Si vous hésitez encore entre plusieurs destinations, voici quelques éléments qui pourront vous aider :
Munich, Stuttgart, Heidelberg, Düsseldorf, Cologne, Wiesbaden et Hambourg sont les villes les plus chères d'Allemagne. Rien qu'à Munich, les loyers sont 70% plus chers que la moyenne nationale.
Parallèlement, la capitale allemande offre des tarifs largement en dessous de cette moyenne.
De façon générale, les villes de l'Ouest sont plus chères que les villes de l'Est, et cela se vérifie également au niveau des loyers : Les loyers en Allemagne - Index des villes allemandes les plus chères

Le contrat de bail en Allemagne : à quoi faut il faire attention ?

Lorsque vous signerez votre contrat de location, il y a quelques points auxquels il faut faire très attention. Certaines choses ne doivent absolument pas manquer dans le contrat : la durée du contrat, le montant du loyer, les charges, le préavis de résiliation, le montant de la caution (et ses intérêts), l'état de l'appartement à l'arrivée et au départ, les conditions d'augmentation de loyer, les conditions générales liées à la maison et le cas échéant, l'inventaire des meubles.

Il est très important d'avoir bien compris toutes les clauses du contrat. Si vous ne comprenez pas tout, demandez de l'aide à un collègue/ami/professeur allemand. Vous pouvez également adhérer à une Mieterschutz-Vereine (Association de locataires) locale qui vous aidera et vous fournira des conseils professionnels : Tout ce que vous devez savoir avant de signer un contrat

Quelles sont les charges locatives en Allemagne

Votre contrat est désormais signé, mais une chose vous tracasse encore. Vous n'êtes pas vraiment sûrs de comprendre ce qui est compris dans vos charges. Pour commencer, sachez que toutes les charges doivent être stipulées dans votre contrat de location. Le propriétaire les reverse directement aux différents prestataires. Voici quelques exemples :

  • le Grundsteuer représente l'impôt local fixé par la commune
  • les Wasserkosten sont les charges liées à la consommation d'eau
  • le Abwasser sont les charges liées aux eaux usées
  • le Fahrstul représente les frais d'ascenceur
  • la Straßenreinigung et Müllabfuhr sont les coûts de l'entretien du trottoir et des poubelles
  • la Hausreinigung ou Hausmeisterdienst sont les coûts du personnel d'entretien
  • la Beleuchtung représente les charges de l'éclairage

Plus d'informations : Nebenkosten : petit glossaire sur les charges locatives en Allemagne

Autre étape: l achat d un bien immobilier en Allemagne

Si finalement, vous préférez acheter votre futur chez-vous, voici quelques conseils pour vous y aider. Une fois que vous aurez trouvé votre petit nid sur un site d'annonces ou à travers une agence, resteront quelques détails à régler.

Il faut savoir que les frais liés à l'achat d'un bien immobilier sont les suivants : 3,5% d'impôts à l'accession à la propriété (Grunderwerbsteuer), 1% de notaire (Notar), 0,5% pour l'enregistrement dans le cadastre (Grundbuch) et éventuellement de 3,5 à 6% de frais d'agence (Makler).

À noter également, les crédits en Allemagne n'obligent pas la souscription d'une assurance. C'est à chacun de décider quelles sont les couvertures dont il peut avoir besoin : assurance décès (Risikolebensversicherung), couverture incapacité de travail (Berufsunfähigkeitsversicherung), assurance accident-invalidité (Unfallversicherung), etc.

Plus d'informations : Acheter un bien immobilier en Allemagne